יהודה ושומרון- אטרקצית נדל"ן

לדברי עו"ד נטע כהן-סלמן, העוסקת רבות בעסקאות נדל"ן מעבר לקו הירוק, לא כל אזור ביהודה ושומרון אטרקטיבי להשקעה, אך מרכזי הישוב הגדולים, הסמוכים לערי המרכז או לירושלים, הפכו לאחרונה להזדמנות השקעה אטרקטיבית, בעיקר לאור נסיקת מחירי הנדל"ן במדינה.

12 אלף תלמידי מכללות, אלפי עובדים במרכזי תעשייה וקירבה של הישובים אל ירושלים ממזרח וכפר סבא מהמערב, משתלבים היטב במגוון רחב של הקלות ותמריצים ממשלתיים הניתנים למתיישבים - וביניהם פטור מהיטלי השבחה, פטור ממס חברות לשנתיים, הקלות מס רבות ונרחבות בשל מגורים בקו עימות, וכן הקלות מגוונות בארנונה, ועוד.

סקר שערך מכון "מאגר המוחות" בראשות ד"ר יצחק כץ לפני כשנה, עבור המרכז האוניברסיטאי באריאל, העלה ש-72% מהישראלים אינם מוכנים לפינוי, או מוכנים לפינוי התנחלויות בודדות בלבד, תמורת סיום הסכסוך עם הפלסטינים. ההפתעה: המתנחלים לא נכללו בסקר.

לפי הסקר, 14% בלבד מהנשאלים, היו מוכנים לפנות את כל ההתנחלויות בגדה המערבית תמורת הסכם שלום, ואילו 4% הביעו תמיכה בחזרה חד צדדית לקווי 67'.

לא רק עמדות הציבור הישראלי זזות אט אט ימינה, אלא גם העדפות המגורים.

אם עד לפני מספר שנים, מגורים מעבר לקו הירוק נתפסו כעמדה פוליטית חד משמעית, ניתן לומר היום בפה מלא, שמרכזי ההתיישבות ביהודה ושומרון מכילים את כל עם ישראל, על דעותיו הפוליטיות השונות והמגוונות.

עו"ד נטע כהן-סלמן, המלווה עסקאות נדל"ן רבות באזורי יו"ש, מעניקה מורה נבוכים למשקיע הטרי בנכסים שמעבר לקו הירוק.

איפה ניתן למצוא אטרקציות?
לדברי עו"ד נטע כהן-סלמן, אריאל היא בהחלט עיר אטרקטיבית לרכישת דירה להשקעה ביו"ש, וזאת בשל העובדה שבעיר מצוי 'המרכז האוניברסיטאי יהודה ושומרון' בו לומדים למעלה מ – 12,000 סטודנטים.

לדבריה, בסמוך לאריאל, הוקם לפני מספר שנים "פארק תעשיות אריאל", אזור התעשייה של העיר, מהגדולים בישראל, בו שוכנים עשרות מפעלים ובתי עסק מתחומים שונים.

לדברי עו"ד כהן-סלמן, בשנים הקרובות יצורפו לאזור שטחים רבים, ועתידים לקום בו עסקים אשר יספקו מקומות עבודה רבים נוספים.

במאמר מוסגר, יש לומר, שאריאל נכללת בגושי ההתיישבות העיקריים, שמפרסומים רבים בתקשורת בשנים האחרונות ניתן לראות שקיימת לגביהם מעין הסכמה שבשתיקה בין ישראל לארה"ב, הנוגעת לכך שהם לא יפונו כחלק מהסכם עתידי בין ישראל לפלסטינים. לדברי עו"ד כהן-סלמן, הדבר הופך את הנכסים באזור לאטרקטיביים ביותר.

הטבות באזור אריאל
לדברי עו"ד כהן-סלמן, לכל המקים עסק באזור התעשייה באריאל יוענקו הטבות משמעותיות כגון: פטור ממס חברות בשנתיים הראשונות לפתיחת החברה, הטבה משמעותית נוספת במס החברות בחמש השנים הבאות לאחר אותן השנתיים. בנוסף ניתנת לבעלי עסקים הטבה משמעותית בתשלום ארנונה, וזאת עד כדי מחצית מהארנונה המשולמת על ידי עסקים הנמצאים בתחומי הקו הירוק.

העיר ביתר עילית
גם העיר ביתר עילית נחשבת לפנינת נדל"ן בקרב המגזר החרדי, והיא הפכה לאטרקטיבית ביותר לרכישת דירה להשקעה.

ביתר עילית מציעה מקומות תעסוקה רבים, והמדינה מציעה לבעלי עסקים אשר יקימו עסקיהם בעיר, מענקים בשווי מיליוני שקלים.

חשוב לציין שביתר עילית ממוקמת כעשרה קילומטרים מירושלים, קירבה המעניקה לתושביה אפשרות ליהנות מכל המתקנים העירוניים הן של עיריית ירושלים (לרבות אוניברסיטת ירושלים) והן של עיריית ביתר עילית עצמה.

בסמוך לעיר הוקם אזור התעשייה "ערבה" ובו שטח של כ- 6,000 מ"ר של מבנים לתעשייה.

מועצה מקומית אלפי מנשה
לדברי עו"ד נטע כהן-סלמן, הישוב אלפי מנשה נמצא כ-7 קילומטרים מזרחית לעיר כפר סבא, ומאופיין באוכלוסיה צעירה, אקדמאית ואמידה. רוב תושבי הישוב מועסקים בקרבת מקום, בכפר סבא, רעננה ועוד.

לדברי עו"ד כהן-סלמן, אלפי מנשה נותנת מענה למחירי הדירות הנוסקים בערים הסמוכות, ומחירי הדירות בה, הן לרכישה והן להשכרה, נמוכים באחוזים משמעותיים משכנותיה בתוך הקו הירוק.

לדבריה, מועצת אלפי מנשה ידועה במערכת החינוך המשובחת שלה, הנותנת מענה לאוכלוסיה הצעירה בישוב. כמו כן מקדמת המועצה המקומית, באמצעות החברה הכלכלית אלפי מנשה, מיזמים ופרויקטים רבים, לרווחת התושבים, וזאת בנושאי חינוך, תרבות, תשתיות, אזורי תעסוקה ועוד.

מדוע עולים הביקושים לנדל"ן ביו"ש?
לדברי עו"ד נטע כהן-סלמן, חשוב להזכיר בהקשר זה את העיר ירושלים אשר בשלוש השנים האחרונות הביקושים לרכישת נכסים בה צמחו משמעותית, ומורגש בה חוסר מתמיד בהיצע דירות פנויות – מה שמוביל לנסיקת מחירים.

סקר של מכון גיאוקרטוגרפיה שנערך בשנה החולפת, העלה ש-12% מהישראלים המבקשים לרכוש דירה למגורים, מבקשים לעשות כן בעיר ירושלים, בעוד שהעיר תל אביב תופסת את המקום השני אחריה וזכתה ל-11% ביקוש בלבד בסקר זה.

ממחקר שנערך במטרה לבדוק את נושא הביקוש לדירות בקרב האוכלוסייה החרדית, התגלה שקיימת מצוקת דיור חריפה בחברה החרדית, וזאת בין השאר, לאור ביטול פרויקט בנייה במודיעין עלית (מועצה מקומית ביהודה ושומרון) אשר היה אמור לספק מענה באמצעות כ – 1,100 יחידות דיור חדשות. הפרויקט לא יצא לבסוף לפועל, בעקבות פסיקת בג"צ.

לדברי עו"ד כהן סלמן, קצב הגידול במגזר החרדי יוצר ביקוש רב לדירות לרכישה. הנוהג בחברה החרדית הוא לרכוש לבת, עם נישואיה, דירה שתשתמש את משפחתה בעתיד. נוהג זה נשמר במגזרים רבים בחברה החרדית, ולשם כך נערכים מסעי התרמה ארוכים ומפרכים.

כ-6,500 עסקאות למגורים נרשמו השנה במודיעין עילית, וכיום מתגוררים בה כ- 40,000 ישראלים, אשר הפכו אותה ליעד מגורים מבוקש, הן בגלל מחירי הדיור הנוחים והן בשל המרקם הקהילתי השוקק, העונה על הדרישות של קהל היעד – המגזר החרדי.

עם זאת, העיר המבוקשת ביותר עבור החרדים היתה ועודנה כמובן ירושלים, ולמי שידו אינה משגת, הבחירה בישובים חרדיים בסמוך לירושלים מהווה פתרון מבוקש ואטרקטיבי.

יתרונות מיסוי
לדברי עו"ד נטע כהן-סלמן, מעבר לטעמים אידיאולוגיים ברורים המביאים משפחות לרכוש נכסים ביהודה ושומרון, הונהגו במהלך השנים הקלות רבות הן בתחום המיסוי, והן בתחום הרווחה בכלל, אשר מוענקות לתושבים המתגוררים במחוז יהודה ושומרון.

הטבות המס לתושבים מתחלקות לשניים: הטבות מס מטעם המדינה, והקלות מס באמצעות העיריות המועצות והישובים השונים, הנוגעות לתשלומי רווחה שונים לתושבים.

לדברי עו"ד כהן-סלמן, תושבי יהודה ושומרון זכאים להטבות מס בעת תשלום מס הכנסה, מתוקף היותם מתגוררים בקו העימות.

עוד לדבריה, המועצות המקומיות ביהודה ושומרון אינן נוהגות לגבות היטלי השבחה בעבור השבחה שנעשתה עקב אישור תוכנית או שימוש חורג. הסיבה לכך נעוצה בעובדה, שחוק התכנון והבניה והתוספת השלישית לו, אינם מוחלים על אזור יהודה ושומרון, כפי שנהוג בערים ובישובים בתחומי הקו הירוק.

כמו כן, לרוב, רשות המיסים נוהגת להעניק הקלות משמעותיות בתשלומי מס השבח, כאשר מתגלות זכויות בנייה בנכסים ביו"ש.

לדברי עו"ד כהן-סלמן, לעניין תשלומי הארנונה, לכל מועצה מקומית במחוז יהודה ושומרון יש הטבות ספציפיות אותן היא מעניקה.

לדוגמא, המועצה האזורית שומרון הוציאה השנה (2012) החלטה על פיה יינתנו הקלות משמעותיות בתשלום הארנונה כמו למשל: מקלט דירתי, וממ"ד דירתי - יהיו פטורים מתשלום ארנונה מלא, וזאת עד לשטח מינימאלי מסוים. כמו כן מוסך, מחסן או קומה מפולשת - יחויבו בארנונה הנמוכה בכמחצית (50%) מהתעריף הרגיל, ועוד.

לדברי עו"ד נטע כהן-סלמן, בישובים מסוימים ביו"ש ניתנות גם הנחות משמעותיות ברישום לגנים,מוסדות חינוך ועוד.

מעבר לכך, אומרת עו"ד כהן-סלמן, חשוב להדגיש, שגם רכישת מקרקעין באמצעות חברה תושבת חוץ מעניקה הקלות מס ובעיקר פטורים שונים מתשלום רכיב המע"מ. כלומר בעוד שחוק מיסוי מקרקעין, פקודת מס ההכנסה וחוק המע"מ חלים באופן אישי על כל תושב ישראלי, לרבות במחוז יהודה ושומרון, תושבי חוץ וחברות חוץ אשר הינם חסרי זיקה למדינת ישראל, לא יחויבו בתשלום מס השבח או בתשלום מס חברות בעת מכירת נכסים ביו"ש, היות ובאזור זה חל הדין הטריטוריאלי.

כמו כן, כאשר אותה עסקה נעשית על ידי תושב חוץ או חברת חוץ, היא תהא פטורה מתשלום מע"מ, ובמידה ומקום מושבם של התושב או החברה אינו מטיל עליהם חובת תשלום מע"מ, הם ייהנו מפטור כפול מתשלום המיסים.

מה הסיכונים לרוכש של דירה להשקעה ביו"ש?
לדברי עו"ד נטע כהן-סלמן, אין תשובה חד משמעית לשאלה זו. "כל נכס ונסיבותיו הוא". לדבריה בהחלט ייתכן ונכס אשר נמצא דווקא בתחומי הקו הירוק, יכלול מרכיבים רבים אשר יסווגו אותו כ"נכס סבוך": עיקולים שונים ירבצו על הנכס, זכויות בנייה הוצמדו לנכס, זכויות החייבות במס ועוד, ומנגד, נכס באזור מסוים ביהודה ושומרון, יהיה ללא כל "מכשול" וייחשב כ"סביר" למכירה או לרכישה.

"עם זאת חשוב לזכור, כי לאור הפרוצדורה השונה החלה ביו"ש, והעובדה שהנכסים ביו"ש רשומים במרשמים שונים, ניתן לומר שרכישת נכס בתחומי הקו הירוק תיחשב לעסקה, אשר מבחינה פרוצדוראלית לפחות, תהא על פי רוב ברורה יותר, אחידה ומוסדרת" אומרת עו"ד נטע כהן-סלמן.

לדבריה, החוק החל ביהודה ושומרון שונה מאזור לאזור, והנכסים רשומים במרשמים שונים - ייחודיים לכל אזור ואזור.

על מנת לבדוק את פשטות העסקה, או את מורכבותה, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע המתמחים ברכישת מקרקעין בחבלי יהודה ושומרון – לפני החתימה על זיכרון דברים וכריתת העסקה.

עו"ד טל מירון ועו"ד נטע כהן-סלמן, ממייסדות משרד 'מירון את סלמן' עוסקות רבות בתחום דיני המשפחה ודיני המקרקעין, תוך התמחות בעסקאות מקרקעין באזור יהודה ושומרון. אתר המשרד http://www.meronlaw.co.il/